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Die Begriffe „Marktwert“ und „Verkehrswert“ sind gleichbedeutend. Sie bezeichnen den objektiv geschätzten Preis, welcher zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. Die genaue Definition findet sich in § 194 BauGB (Baugesetzbuch).
Dabei erfolgt die Wertermittlung der Immobilie anhand von drei definierten Wertermittlungsverfahren:

☞ das Vergleichswertverfahren
☞ das Sachwertverfahren
☞ das Ertragswertverfahren

Welches Wertermittlungsverfahren der Immobilienbewertung zugrunde gelegt wird, ist abhängig von der Art der Immobilie. Das Verkehrswertgutachten gibt eine sehr präzise Einschätzung zum Wert und den baulichen Gegebenheiten zur Immobilie ab. Aus diesem Grund ist ein Verkehrswertgutachten, im Gegensatz zum Kurzgutachten gerichtlich anerkannt und daher elementar für rechtliche und gerichtliche Auseinandersetzungen. Die Verkehrswertgutachten, die von zertifizierten (nach DIN EN ISO/IEC 17024 ) und öffentlich bestellten Sachverständigen angefertigt werden, gelten vor Gericht und werden von Behörden wie dem Finanzamt akzeptiert.

Ein Kurzgutachten, auch Marktwertschätzung genannt, ist ein von einem Immobiliengutachter erstelltes Wertgutachten, in welchem der Marktwert einer Immobilie festgelegt wird. Dabei ist ein Kurzgutachten weniger umfangreich als ein Verkehrswertgutachten. Es handelt um eine „abgespeckte“ Version eines Wertgutachtens. Die Wertermittlung der Immobilie erfolgt auch im Kurzgutachten anhand der drei normierten Wertermittlungsverfahren: 

☞ das Vergleichswertverfahren
☞ das Sachwertverfahren
☞ das Ertragswertverfahren

Während ein Verkehrswertgutachten ca. 50 bis 60 Seiten umfasst, besteht ein Kurzgutachten allerdings nur aus rund 15 bis 30 Seiten. Aufgrund der geringeren Tiefe des Gutachtens wird ein Kurzgutachten vor Gericht nicht anerkannt und eignet sich daher nicht für rechtliche Auseinandersetzungen.

Daher bietet ein solches Gutachten eine kostengünstigere Alternative bei außergerichtlichen Auseinandersetzungen. Auch für private Zwecke wie den Verkauf oder den Kauf einer Immobilie ist das Kurzgutachten gut geeignet.

Von den Anschaffungs- und Herstellungskosten von vermieteten und gewerblich genutzten Gebäuden werden in den meisten Fällen gemäß Einkommensteuergesetz (ESTG) 2,0 Prozent pro Jahr steuerlich abgesetzt. Der Gesetzgeber geht dabei von einheitlichen Gebäudenutzungsdauern, im Regelfall von 50 Jahren aus, abhängig vom Baujahr und der eventueller Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen eines Gebäudes. Einflussfaktoren auf die Nutzungsdauer sind:

☞ technischer Verschleiß
☞ wirtschaftliche Entwertung
☞ rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer begrenzen können

Die Gutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer bei der Finanzbehörde werden durch Sachverständige für die Wertermittlung erstellt, welche von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert wurden. Im Nutzungsdauer Gutachten werden der bauliche und energetische Zustand des/der Gebäude sowie die erkennbaren wirtschaftlichen und rechtlichen Einflüsse dargelegt und beurteilt. Die Restnutzungsdauer wird hergeleitet und es wird begründet, weshalb am Ende der geschätzten (Rest-) Nutzungsdauer voraussichtlich eine wirtschaftliche sinnvolle Nachfolgenutzung für das jeweilige Gebäude oder die Eigentumswohnung möglich ist.

Das Hinzuziehen einer Steuerfachberatung wird empfohlen.

Bei der Plausibilisierung von Gutachten wird überprüft, ob der Inhalt eines Gutachtens nachvollziehbar und richtig ist. Möchte ein Rechtsanwalt ein gerichtliches Gutachten anfechten, holt er sich professionelle Hilfe von einem zertifizierten Sachverständigen. Denn trotz mathematischer Verfahren sind Gutachten letztendlich Schätzwerte.

Es wird ausschließlich der Wert, der Wertvorteil oder -nachteil durch bestehende oder noch einzutragende Lasten oder Rechte ermittelt, z. B. der Wert eines Wohnungsrechts für Berechtigte. Diese Leistung beinhaltet keine Bewertung der gesamten Immobilie. Das Honorar richtet sich nach dem Zeitaufwand zum Stundensatz.

Sie möchten eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder eine andere Immobilie kaufen? Holen Sie sich einen neutralen, unabhängigen Gutachter als fachkundige Unterstützung vor dem Immobilienkauf ins Boot und erfahren Sie, ob der Angebotspreis gerechtfertigt ist und wie hoch die Investitionskosten sein werden, um die Immobilie zu modernisieren, zu renovieren oder gar zu sanieren.